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Sanierung ist komplex – wir machen sie planbar
Fast jede Sanierung beginnt mit derselben Frage: Womit fange ich an? Die ehrliche Antwort lautet, dass es dafür eine Regel gibt, drei starke Ausnahmen – und eine Zahl, die die Rangfolge sichtbar macht. Diese Seite ordnet die sechs Bauteile nach Aufwand und Wirkung, erklärt, warum die Summe der Einzelmaßnahmen nie aufgeht, und führt von dort zu den technischen Detailseiten.
Das Wichtigste in Kürze
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Die aussagekräftigste Kennzahl ist nicht die Amortisationszeit, sondern der Preis je eingesparter Kilowattstunde. Liegt er unter Ihrem Gaspreis, trägt sich die Maßnahme über ihre Lebensdauer selbst.
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Zwischen der besten und der schlechtesten Maßnahme am selben Haus liegt der Faktor zehn – nicht zehn Prozent.
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Grundregel der Reihenfolge: Hülle vor Wärmeerzeuger. Nicht aus Prinzip, sondern weil die Hülle die Vorlauftemperatur bestimmt und die Vorlauftemperatur die Jahresarbeitszahl.
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Drei Dinge brechen diese Regel: ein defekter Kessel, ein ohnehin fälliges Gewerk und ein stehendes Gerüst.
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Addieren Sie die Einzeleinsparungen, kommen Sie auf einen Wert, der rund ein Drittel über dem tatsächlichen Verbrauch liegt. Das ist kein Rechenfehler, sondern eine Eigenschaft der Methode.
Was die Maßnahme wirklich bring
Amortisationszeiten sind die beliebteste und die unbrauchbarste Größe in diesem Geschäft. Sie hängen am Energiepreis, am Fördersatz und am Zinssatz – drei Werten, die sich schneller ändern als jedes Bauteil. Eine Dämmung, die 2021 mit 28 Jahren gerechnet wurde, lag 2023 bei 11 Jahren, ohne dass sich am Haus irgendetwas verändert hätte.
Robuster ist eine andere Frage: Was kostet mich die Kilowattstunde, die ich mit dieser Maßnahme nicht mehr brauche?
Investition je Quadratmeter Bauteilfläche
Einsparung je Quadratmeter und Jahr
Technische Lebensdauer der Dämmung
Eingesparte Energie über die Lebensdauer
Preis je eingesparter Kilowattstunde
z. B. 60 €
34 kWh
40 Jahre
1.360 kWh
4,4 Cent
Diese 4,4 Cent stehen dem Preis gegenüber, den Sie sonst dafür bezahlt hätten: rund 12 Cent je Kilowattstunde Erdgas, bei einem Kesselnutzungsgrad von 90 Prozent also gut 13 Cent je Kilowattstunde Nutzwärme. Die Maßnahme kostet ein Drittel dessen, was die Energie kostet – und der Vergleich funktioniert ohne Annahme über den zukünftigen Gaspreis, ohne Zinssatz und ohne Fördersatz. Kommt Förderung hinzu, wird das Verhältnis nur besser.
Was die Kennzahl nicht kann:
Sie unterstellt, dass der Energiepreis konstant bleibt, und sie rechnet ohne Kapitalkosten. Sie taugt zum Vergleich der Maßnahmen untereinander – nicht als Renditeversprechen. Und sie sagt nichts über Behaglichkeit, Bauschadensfreiheit, Werterhalt oder gesetzliche Pflichten, die im Zweifel schwerer wiegen als jede Kilowattstunde.
Die Rangfolge der Bauteile
Alle Zeilen sind mit derselben Methode gerechnet: Verbesserung des U-Werts mal Gradtagzahl, Investitionsspanne aus aktuellen Marktdaten, Lebensdauer 40 Jahre bei Dämmung und Fenstern, 20 Jahre bei der Anlagentechnik.
Kosten je eingesparter Kilowattstunde. Zum Vergleich: Erdgas kostet rund 12 Cent, eine Kilowattstunde Nutzwärme daraus gut 13 Cent
Maßnahme | Kosten je m² | Einsparung je m² und Jahr | Cent je kWh |
|---|---|---|---|
Oberste Geschossdecke dämmen | 30 – 80 € | 143 kWh | 0,5 – 1,4 |
Kerndämmung im zweischaligen Mauerwerk | 20 – 40 € | 71 kWh | 0,7 – 1,4 |
Heizungsoptimierung und Rohrdämmung | je Haus 500 – 1.500 € | 1.500 – 2.500 kWh je Haus | 1,0 – 3,0 |
Dach zwischen den Sparren, mit Innenausbau | 100 – 180 € | 167 kWh | 1,5 – 2,7 |
Kellerdecke von unten | 40 – 80 € | 34 kWh | 2,9 – 5,9 |
Dach über den Sparren, mit Neueindeckung | 200 – 350 € | 167 kWh | 3,0 – 5,2 |
Fenster: Einfachverglasung ersetzen | 400 – 800 € | 300 kWh netto | 3,3 – 6,7 |
Fassade mit Wärmedämmverbundsystem | 150 – 250 € | 101 kWh | 3,7 – 6,2 |
Fenster: intakte Zweifachverglasung ersetzen | 400 – 800 € | 115 kWh netto | 8,7 – 17,3 |
Drei Dinge lassen sich daran ablesen:
Erstens ist der Abstand groß. Zwischen der obersten Geschossdecke und dem Austausch intakter Zweifachverglasung liegt der Faktor zehn. Wer mit begrenztem Budget an der falschen Stelle anfängt, verschenkt keine Nuancen, sondern den größten Teil der Wirkung.
Zweitens ist die letzte Zeile die unbequemste: Der Austausch funktionierender Zweifach-Wärmeschutzverglasung rechnet sich energetisch nicht. Er kostet mehr je Kilowattstunde, als die Kilowattstunde selbst kostet. Das heißt nicht, dass er falsch ist – Schallschutz, Einbruchhemmung, Bedienbarkeit und der Zustand der Beschläge sind gute Gründe. Es heißt nur, dass die Energieersparnis nicht das Argument sein sollte.
Drittens hängt die Kellerdecke im Mittelfeld, obwohl sie handwerklich die einfachste Maßnahme ist. Grund ist der halbierte Temperaturunterschied zum Erdreich. Sie bleibt trotzdem attraktiv, weil sie ohne Gerüst, ohne Umzug und oft in wenigen Tagen erledigt ist – und weil der spürbare Gewinn an warmen Fußböden in keiner Tabelle steht.
Die Reihenfolge und ihre Ausnahmen
Die Grundregel: Hülle vor Wärmeerzeuger
Der Grund ist nicht ideologisch, sondern rechnerisch. Die Dämmung senkt die Heizlast. Die gesunkene Heizlast erlaubt eine niedrigere Vorlauftemperatur. Die niedrigere Vorlauftemperatur hebt die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe. Und sie erlaubt ein kleineres, billigeres Gerät. Wer zuerst die Anlage tauscht, legt sie auf den alten, schlechten Zustand aus und zahlt dafür zwanzig Jahre lang.
Innerhalb der Hülle gilt: oben nach unten. Warme Luft steigt, das Dach hat die größten Temperaturunterschiede und die schlechtesten Ausgangs-U-Werte. Die oberste Geschossdecke ist außerdem der billigste Quadratmeter überhaupt.
1. Oberste Geschossdecke oder Dachschräge
Der größte Hebel und – wenn der Spitzboden nicht bewohnt wird – zugleich der billigste. Beim Dach steht meist auch schon eine gesetzliche Pflicht im Raum.
2. Heizungsoptimierung und Rohrdämmung
Hydraulischer Abgleich, Pumpentausch, Dämmung der Verteilleitungen. Kostet wenig, wirkt sofort und ist Voraussetzung für alles Weitere an der Anlagentechnik.
3. Kellerdecke
Schnell, günstig, ohne Eingriff in bewohnte Räume. Die Kellerdecke ist die Maßnahme, die man macht, während man über die großen nachdenkt.
4. Fassade und Fenster gemeinsam planen
Nicht zwingend gemeinsam ausführen – aber gemeinsam planen. Die Einbaulage der neuen Fenster hängt davon ab, ob und wie dick die Fassade später gedämmt wird.
5. Lüftungskonzept
Sobald die Hülle dicht wird, muss der Feuchteabtransport geregelt sein. Spätestens beim Fenstertausch ist das Konzept nach DIN 1946-6 fällig.
6. Wärmeerzeuger
Jetzt lässt sich die Heizlast belastbar bestimmen, und die Wärmepumpe wird auf das sanierte, nicht auf das alte Haus ausgelegt.
Die drei Ausnahmen
Der Kessel ist defekt. Dann wird jetzt getauscht, nicht in fünf Jahren. Entscheidend ist, dass die Auslegung auf die Ziel-Heizlast nach der geplanten Sanierung erfolgt, nicht auf die heutige. Sonst steht dort ein überdimensioniertes Gerät, das taktet und die Jahresarbeitszahl ruiniert. Das setzt voraus, dass die spätere Sanierung schon geplant ist – genau dafür ist ein Sanierungsfahrplan da.
Ein Gewerk ist ohnehin fällig. Wenn die Dacheindeckung undicht ist, wird jetzt gedämmt – auch wenn die Kellerdecke die bessere Kennzahl hätte. Dazu gleich mehr.
Ein Bauschaden drängt. Feuchte im Keller, Schimmel in der Raumecke, Wasser im Dach: Das wird zuerst behoben, und zwar unabhängig von jeder Wirtschaftlichkeitsrechnung. Auf feuchte Bauteile wird nicht gedämmt.
Sowieso-Kosten schlagen jede Theorie
Die wichtigste Zahl in der Tabelle oben ist eine, die dort nicht steht: der Anteil der Kosten, der ohnehin angefallen wäre.
Eine Aufsparrendämmung kostet 200 bis 350 Euro je Quadratmeter. Aber wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt werden muss, entfallen davon Gerüst, Abriss und Neueindeckung auf die Instandhaltung – die Dämmung selbst kostet dann nur noch den Aufpreis. Aus 3 bis 5 Cent je Kilowattstunde werden 1 bis 2. Dasselbe gilt für die Fassade, wenn der Putz ohnehin erneuert werden muss, und für die Kellerdecke, wenn der Estrich im Erdgeschoss ohnehin herauskommt.
Gelegenheiten, bei denen eine energetische Maßnahme deutlich günstiger wird als in der Tabelle oben.
Wenn ohnehin ansteht | dann jetzt mitmachen |
|---|---|
Dacheindeckung erneuern | Aufsparrendämmung, Dachflächenfenster, Luftdichtheitsebene |
Fassadenputz oder Anstrich | Wärmedämmverbundsystem – das Gerüst ist der teure Teil |
Fußbodenaufbau im Erdgeschoss | Bodendämmung von oben, Flächenheizung |
Keller freilegen für die Abdichtung | Perimeterdämmung |
Heizkörper tauschen | größere Heizflächen für niedrige Vorlauftemperatur |
Gerüst steht für andere Arbeiten | alles an der Fassade, was in den nächsten Jahren geplant war |
Innenräume werden renoviert | Laibungsdämmung, Rollladenkästen, Steckdosen in Außenwänden |
Die Kehrseite:
Eine gerade erneuerte Fassade ist für zwanzig Jahre blockiert. Wer 2024 neu verputzt hat, wird 2027 keine Dämmung anbringen – die Investition wäre doppelt bezahlt. Deshalb ist die teuerste Entscheidung oft die, ein Gewerk ohne energetischen Blick zu erneuern. Ein Sanierungsfahrplan kostet einen Bruchteil dessen, was diese verpasste Gelegenheit kostet.
Warum die Hülle über die Wärmepumpe entscheidet
Eine Wärmepumpe spart keine Kilowattstunden Wärme. Sie verändert den Preis je Kilowattstunde Wärme. Und dieser Preis hängt fast vollständig an der Vorlauftemperatur.
Preis je Kilowattstunde Nutzwärme. Gas 12 Cent bei 90 Prozent Nutzungsgrad, Wärmepumpenstrom 21 Cent.
Erzeuger | Vorlauftemperatur | Jahresarbeitszahl | Cent je kWh Wärme |
|---|---|---|---|
Gas-Brennwertkessel | – | – | 13,3 |
Wärmepumpe, ungedämmtes Haus | 55 °C | 2,8 | 7,5 |
W ärmepumpe, teilsaniert | 45 °C | 3,5 | 6,0 |
Wärmepumpe, gedämmt mit Flächenheizung | 35 °C | 4,2 | 5,0 |
Bei einem Wärmebedarf von 20.000 Kilowattstunden im Jahr sind das 1.500 Euro im ungedämmten und 1.000 Euro im gedämmten Haus. Die Differenz von 500 Euro jährlich summiert sich über zwanzig Jahre auf 10.000 Euro – ohne dass ein einziges Bauteil an der Wärmepumpe anders wäre. Es ist derselbe Kompressor, er läuft nur in einem anderen Haus.
Bemerkenswert ist noch etwas anderes: Selbst mit einer mäßigen Jahresarbeitszahl von 2,8 ist die Wärmepumpe beim heutigen Preisverhältnis günstiger als der Gaskessel. Der Sprung von Gas auf Wärmepumpe ist also der größere; der Sprung von schlechter auf gute Jahresarbeitszahl der feinere – aber der, den man mit der Hülle in der Hand hat.
Wenig Budget: die vier ersten Schritte
Wenn nur ein kleiner fünfstelliger Betrag zur Verfügung steht, ist die Rangfolge eindeutig. Diese vier Maßnahmen liegen alle unter 3 Cent je eingesparter Kilowattstunde, brauchen kein Gerüst und greifen nicht in bewohnte Räume ein:
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Hydraulischer Abgleich und Pumpentausch. Die einzige Maßnahme, die sich in unter fünf Jahren bezahlt macht. Ohne sie arbeitet keine Heizung effizient, gleich welcher Bauart.
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Rohrleitungen im Keller dämmen. Wenige hundert Euro, sofort spürbar, und ohnehin Voraussetzung, bevor die Kellerdecke gedämmt wird.
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Oberste Geschossdecke. Der billigste Quadratmeter am Haus, oft in Eigenleistung machbar – und häufig ohnehin gesetzlich gefordert.
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Kellerdecke. Der spürbarste Komfortgewinn je investiertem Euro.
Was nicht in diese Liste gehört: einzelne Fenster. Ein Fenstertausch in Etappen ist teuer, unterbricht das Anschlusskonzept und verlagert im ungünstigen Fall das Feuchterisiko in die Raumecken – dazu mehr auf der Fensterseite.
Was die Förderlogik an der Reihenfolge ändert
Die Förderung ändert die technische Rangfolge nicht, aber sie ändert die Bündelung – also die Frage, was in einem Zug beantragt wird.
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Der Vertrag kommt zuerst – aber mit aufschiebender Bedingung. Hier wird am häufigsten Geld verschenkt, weil die Reihenfolge kontraintuitiv ist: Zum Zeitpunkt der Antragstellung muss bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag vorliegen – und dieser muss unter der Bedingung stehen, dass die Förderung bewilligt wird. Wer ohne diese Klausel unterschreibt oder vor der Bewilligung mit der Ausführung beginnt, verliert die Förderung vollständig.
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Der Energieeffizienz-Experte ist bei Hüllenmaßnahmen Pflicht, nicht Option. Er muss vor Antragstellung eingebunden sein.
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Der iSFP-Bonus greift erst ab einem förderfähigen Volumen von 30.000 Euro und wird nur auf den darüberliegenden Anteil gewährt. Das ist neu seit der Reform vom 21. Juli 2026 und dreht die Bündelungsfrage um: Wer die Kellerdecke für 6.000 Euro allein beantragt, bekommt für den Sanierungsfahrplan keinen Aufschlag mehr. Wer Kellerdecke, Dach und Fassade zusammen beantragt, sehr wohl.
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Höchstgrenzen gelten je Gebäude und Kalenderjahr. Große Vorhaben lassen sich deshalb sinnvoll über zwei Kalenderjahre verteilen – aber nur, wenn die Verträge sauber getrennt sind.
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Umfeldmaßnahmen zählen mit. Gerüst, Entsorgung, Malerarbeiten, Wiederherstellung von Oberflächen: Was zur Maßnahme gehört, ist förderfähig. Welche das je Bauteil sind, steht auf den Fachseiten.
Die Kehrseite:
Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Fassungen der BEG-Richtlinien. Bereits zugesagte Anträge sind davon nicht betroffen. Die Angaben auf dieser Seite beschreiben die Systematik, nicht die Fördersätze – die stehen auf der Seite zur Förderung und sind stets in der zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Fassung maßgeblich.
Die Bauteile im Detail
In welcher Reihenfolge lohnt sich Ihre Sanierung?
Im kostenlosen Erstgespräch klären wir, welche Maßnahme bei Ihrem Gebäude vorne steht, welche Gelegenheiten in den nächsten Jahren ohnehin kommen und was das ungefähr bedeutet. Ich arbeite als dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte in Dortmund und dem östlichen Ruhrgebiet.