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Der Steuerbonus nach § 35c EStG
Neben dem Zuschuss gibt es einen zweiten Weg, den viele Eigentümer übersehen: 20 Prozent der Sanierungskosten direkt von der Steuerschuld, verteilt über drei Jahre, bis zu 40.000 Euro je Objekt. Kein Antrag, keine Frist vor der Beauftragung, kein Fördermitteltopf, der leer sein könnte. Dafür drei Bedingungen, an denen es in der Praxis regelmäßig scheitert. Diese Seite erklärt, wie der Steuerbonus funktioniert – und wann der Zuschuss trotzdem die bessere Wahl ist.
Das Wichtigste in Kürze
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20 Prozent der Aufwendungen, aufgeteilt auf drei Jahre: 7 – 7 – 6 Prozent. Höchstens 40.000 Euro je Objekt.
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Das Haus muss älter als zehn Jahre sein und vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Vermieter sind ausgeschlossen.
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Es ist eine Steuerermäßigung, kein Zuschuss. Wer zu wenig Einkommensteuer zahlt, kann sie nicht ausschöpfen – und der Rest verfällt.
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Beides zusammen geht nicht: Für dieselbe Maßnahme entweder Zuschuss oder Steuerbonus. Für verschiedene Maßnahmen am selben Haus sehr wohl.
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Der Antrag entfällt – dafür entscheidet die Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster über alles.
Ein notwendiger Hinweis vorweg:
Ich bin Energieeffizienz-Experte, kein Steuerberater. Steuerliche Beratung im Einzelfall ist nach dem Steuerberatungsgesetz Steuerberaterinnen und Steuerberatern sowie Lohnsteuerhilfevereinen vorbehalten. Diese Seite gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage und zur technischen Seite der Anforderungen. Ob sich der Steuerbonus in Ihrem Fall lohnt und wie er zu erklären ist, klären Sie bitte mit Ihrer steuerlichen Beratung.
Wie der Steuerbonus funktioniert
§ 35c des Einkommensteuergesetzes gewährt eine Steuerermäßigung – also einen Abzug von der Steuerschuld, nicht von den Einkünften. Ein Euro Ermäßigung ist damit ein voller Euro, unabhängig vom persönlichen Steuersatz. Verteilt wird sie über drei Kalenderjahre:
Aufteilung der Steuerermäßigung nach § 35c Absatz 1 EStG.
Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt je Objekt, nicht je Maßnahme und nicht je Person. Er ist ausgeschöpft, wenn die begünstigten Aufwendungen 200.000 Euro erreichen. Mehrere Einzelmaßnahmen über die Jahre werden zusammengezählt, bis dieser Deckel erreicht ist.
Begünstigt sind ausdrücklich Arbeits- und Materialkosten – anders als beim Handwerkerbonus nach § 35a, der nur die Arbeitsleistung berücksichtigt und bei 1.200 Euro endet. Dazu kommen die Kosten für den fachgerechten Einbau, die Inbetriebnahme und notwendige Umfeldmaßnahmen.
Die Uhr läuft:
§ 35c gilt für Maßnahmen, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Wer heute plant, hat noch gut drei Jahre – aber „abgeschlossen" heißt bei diesem Paragrafen mehr, als man denkt. Dazu das Kapitel zur Ratenzahlung weiter unten.
Wer ihn nutzen kann
Die Grauzonen
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Häusliches Arbeitszimmer: unschädlich. Die Aufwendungen sind aber anteilig nach dem Verhältnis der Flächen zu kürzen – unabhängig davon, ob das Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht wird.
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Teilweise vermietet: Nach dem BMF-Schreiben vom 21. August 2025 führt das nicht automatisch zum Ausschluss; die Aufwendungen werden anteilig nach dem Verhältnis der Wohn- beziehungsweise Nutzflächen gekürzt.
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Unentgeltliche Überlassung: Werden Teile der selbst genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, gilt das weiterhin als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
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Wohnflächenerweiterung: Wird im Zuge der Sanierung erweitert – Gaube, Aufstockung, Anbau –, können die energetischen Maßnahmen an der Erweiterung einbezogen werden. Die reinen Baukosten der Flächenschaffung nicht.
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Eigentumswohnungen und selbständige Gebäudeteile sind einbezogen.
Welche Maßnahmen zählen
Die Aufzählung im Gesetz ist abschließend. Was nicht in dieser Liste steht, ist nicht begünstigt – auch dann nicht, wenn es energetisch sinnvoll ist.
Die acht begünstigten Maßnahmen nach § 35c Absatz 1 Satz 3 EStG.
Was ausdrücklich nicht zählt
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Anlagen, die ausschließlich Strom erzeugen: Photovoltaik, Windkraft, Stromspeicher, Wechselrichter.
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Eigenleistung. Die eigene Arbeitszeit ist nicht begünstigt, und die darauf entfallenden Materialkosten ebenfalls nicht. Material, das Sie selbst kaufen und ein Fachunternehmen verbaut, ist begünstigt – aber nur, wenn es in der Bescheinigung gesondert ausgewiesen ist.
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Gasbetriebene Heizsysteme. Sie sind seit dem 1. Januar 2023 aus der Verordnung gestrichen.
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Luft-Luft-Wärmepumpen. Sie werden in der Verordnung ausdrücklich ausgenommen, ebenso alle Wärmepumpen, die die erzeugte Wärme direkt an die Luft übertragen.
Ein Unterschied, der überrascht:
Bei der Bundesförderung ist die Luft-Luft-Wärmepumpe als eigenständige Maßnahme förderfähig – beim Steuerbonus nicht. Wer über ein solches System nachdenkt, muss den Förderweg also vor der Entscheidung klären, nicht danach. Umgekehrt gilt: Auch die technischen Anforderungen an die Jahresarbeitszahl unterscheiden sich zwischen beiden Wegen. Die Verordnung zum Steuerbonus verlangt bei Luft-Wasser-Wärmepumpen mehr als die Bundesförderung.
Die technischen Mindestanforderungen
Die Anforderungen stehen in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Für die Gebäudehülle entsprechen sie weitgehend denen der Bundesförderung – wer für den Zuschuss plant, erfüllt sie in der Regel automatisch.
Maximale U-Werte in W/(m²·K) nach den Anlagen 1 bis 4 der ESanMV.
Zwei Bedingungen darin werden regelmäßig übersehen:
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Hydraulischer Abgleich ab der Hälfte der Hülle. Werden mit den Dämmmaßnahmen mehr als 50 Prozent der wärmeübertragenden Umfassungsfläche verbessert, ist der hydraulische Abgleich durchzuführen. Er ist damit nicht nur sinnvoll, sondern Voraussetzung.
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Die Fensterregel. Der U-Wert der Außenwand oder des Daches muss kleiner sein als der der neuen Fenster – oder es muss durch andere Maßnahmen weitestgehend ausgeschlossen sein, dass Tauwasser und Schimmel entstehen. Das ist genau die Frage, die auf der Fensterseite ausführlich behandelt wird: Wer nur die Fenster tauscht und die Wand kalt lässt, verlagert das Feuchterisiko.
Die Sonderregel für Energieberaterkosten
Eine Regelung, die in kaum einem Ratgeber steht, aber bares Geld wert ist: Die Kosten für einen Energieberater werden nicht mit 20, sondern mit 50 Prozent angesetzt – und abweichend von der Dreijahresregel sofort, nicht verteilt.
Honorar für Fachplanung und Baubegleitung
Ansatz nach § 35c Absatz 1 Satz 4
Minderung der Einkommensteuer
3.000 €
50 %
1.500 €
Zwei Bedingungen: Der Energieberater muss beim BAFA als fachlich qualifiziert für das Programm „Energieberatung für Wohngebäude" zugelassen sein, und er muss vom Steuerpflichtigen mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der Maßnahme beauftragt worden sein. Auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung selbst gehören zu den begünstigten Aufwendungen.
Nicht doppelt:
Wurde die Beratung bereits über die Bundesförderung Energieberatung für Wohngebäude bezuschusst – etwa der individuelle Sanierungsfahrplan –, sind diese Kosten insoweit ausgeschlossen. Gemeint ist hier die Fachplanung und Baubegleitung der konkreten Maßnahme, nicht der geförderte Sanierungsfahrplan.
Zuschuss oder Steuerbonus?
Beides für dieselbe Maßnahme geht nicht. Das Gesetz schließt die Ermäßigung aus, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Ebenso ausgeschlossen ist die Kombination mit dem Handwerkerbonus nach § 35a oder mit § 10f, und der Abzug scheidet aus, soweit die Aufwendungen bereits Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen waren.
Der entscheidende Punkt:
Das Verbot ist maßnahmenbezogen, nicht objektbezogen. Sie dürfen die Wärmepumpe über die Heizungsförderung der KfW laufen lassen und die Fassade im selben Jahr über § 35c absetzen. Verboten ist nur, für dieselbe Maßnahme beides zu nehmen. Damit wird die Aufteilung zu einer Planungsfrage – und zwar zu einer, die vor der ersten Unterschrift beantwortet sein sollte.
Die beiden Wege im direkten Vergleich.
Die Faustregel
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Heizungstausch: fast immer der Zuschuss. Die Heizungsförderung liegt mit Grundförderung und Boni klar über 20 Prozent.
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Gebäudehülle: rechnerisch oft der Steuerbonus – wenn die Steuerschuld reicht und der Zeitverzug akzeptabel ist.
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Vergessener Antrag: immer der Steuerbonus. Er ist die einzige Rettung, wenn schon beauftragt oder gebaut wurde.
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Kleine Maßnahmen unter 30.000 Euro: Steuerbonus prüfen, weil der Sanierungsfahrplan-Bonus dort seit Juli 2026 nicht mehr greift.
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Wenig oder keine Einkommensteuer: immer der Zuschuss.
Zwei Rechenbeispiele
Fassade und Fenster für 60.000 Euro
Steuerbonus, Jahr 1 und 2: je 7 %
Steuerbonus, Jahr 3: 6 %
Steuerbonus gesamt
je 4.200 €
3.600 €
12.000 €
Zum Vergleich der Zuschussweg beim aktuellen Fördersatz für Hüllenmaßnahmen von 15 Prozent, zuzüglich des Sanierungsfahrplan-Bonus von 5 Prozentpunkten, der seit Juli 2026 nur noch auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 Euro gewährt wird: 9.000 Euro plus 1.500 Euro, zusammen 10.500 Euro.
Der Steuerbonus liegt also um 1.500 Euro höher. Selbst wenn man den Zeitverzug mit drei Prozent abzinst, bleibt er mit rund 11.700 Euro vorn. Aber: Sie brauchen in Jahr 1 und 2 jeweils eine festgesetzte Einkommensteuer von mindestens 4.200 Euro und in Jahr 3 von 3.600 Euro. Ist das nicht der Fall, kippt die Rechnung.
Wärmepumpe für 28.000 Euro
Steuerbonus § 35c, 20 %
Heizungsförderung, Grundförderung 30 %
Heizungsförderung mit Klimageschwindigkeits-Bonus
5.600 € über drei Jahre
8.400 € in einer Summe
12.880 €
Hier ist die Sache eindeutig: Schon die Grundförderung schlägt den Steuerbonus um die Hälfte, mit Boni um ein Vielfaches. Beim Heizungstausch lohnt der Steuerbonus nur, wenn der Förderweg aus formalen Gründen versperrt ist – etwa weil ohne aufschiebende Bedingung beauftragt wurde.
Zahlen mit Verfallsdatum:
Die Sätze der Bundesförderung ändern sich derzeit halbjährlich, der Klimageschwindigkeits-Bonus sinkt schrittweise, und die Basisförderung wird 2027 umgebaut. Die 20 Prozent nach § 35c stehen dagegen im Gesetz und ändern sich nicht.
Die drei Nachweise
1. Die Bescheinigung nach amtlichem Muster
Das ausführende Fachunternehmen bestätigt darin, dass die Voraussetzungen dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind. Seit 2025 gibt es dafür ein einheitliches Muster; die früheren getrennten Muster für Fachunternehmen und ausstellungsberechtigte Personen wurden zusammengeführt. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine Ermäßigung – sie ist keine Formsache, sondern die materielle Voraussetzung.
2. Die Rechnung
Sie muss die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen – und in deutscher Sprache ausgefertigt sein.
3. Die unbare Zahlung
Die Zahlung muss auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt sein. Barzahlung schließt die Ermäßigung aus, auch gegen Quittung.
Ausführen darf die Maßnahme nur ein Unternehmen aus einem der in der Verordnung genannten Gewerke – von Mauer- und Betonbauarbeiten über Dachdecker- und Glasarbeiten bis zu Heizungsbau, Elektrotechnik und Metallbau. Und die ausgeführte Maßnahme muss zum Gewerk des Unternehmens gehören.
Die Falle Ratenzahlung
Der Bundesfinanzhof hat 2024 einen Punkt entschieden, der viele überrascht: Eine energetische Maßnahme ist erst dann „abgeschlossen", wenn der Rechnungsbetrag vollständig auf dem Konto des Handwerkers eingegangen ist – nicht schon, wenn die Arbeiten fertig sind.
Im entschiedenen Fall war eine Heizung 2021 eingebaut und die Rechnung über 8.000 Euro in monatlichen Raten über mehrere Jahre beglichen worden. Die Steuerermäßigung für 2021 wurde abgelehnt – zu Recht, so der BFH.
Was das praktisch bedeutet:
Wer eine Ratenzahlung über den Jahreswechsel hinaus vereinbart, verschiebt den gesamten Dreijahreszeitraum nach hinten. Das ist besonders heikel, weil die Förderung nur für Maßnahmen gilt, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Eine Ratenvereinbarung, die 2030 endet, kann die Ermäßigung vollständig kosten. Auch eine Finanzierung über einen Kredit sollte so gestaltet sein, dass das Handwerkerkonto im gewünschten Jahr vollständig bedient ist – wie Sie den Kredit anschließend tilgen, ist unerheblich.
Der Denkfehler: was passiert, wenn die Steuer nicht reicht
Dies ist der wichtigste Absatz dieser Seite. Der Steuerbonus mindert ausschließlich die tatsächlich festgesetzte Einkommensteuer. Er wird nicht ausgezahlt. Fällt keine Einkommensteuer an, verpufft er – ein Guthaben entsteht nicht, und ein Vortrag in spätere Jahre ist nicht vorgesehen.
Betroffen sind vor allem:
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Rentnerinnen und Rentner mit Einkünften nahe dem Grundfreibetrag – also genau die Gruppe, die häufig im eigenen, unsanierten Haus wohnt.
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Haushalte mit hohen Werbungskosten oder Verlustvorträgen, deren festgesetzte Steuer niedriger ausfällt als erwartet.
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Große Sanierungen, bei denen der Jahresbetrag hoch ist: 7 Prozent von 150.000 Euro sind 10.500 Euro Steuerermäßigung – die muss man erst einmal an Steuer zahlen.
Der einfache Test vor der Entscheidung:
Nehmen Sie die letzten beiden Einkommensteuerbescheide und schauen Sie auf die Zeile „festzusetzende Einkommensteuer". Liegt dieser Betrag über dem, was der Steuerbonus in einem Jahr abziehen würde, funktioniert die Rechnung. Liegt er darunter, ist der Zuschuss trotz des niedrigeren Prozentsatzes die verlässlichere Wahl. Diese Prüfung dauert fünf Minuten und entscheidet über vierstellige Beträge.
Welcher Weg passt zu Ihrem Vorhaben?
Zuschuss, Steuerbonus oder eine Aufteilung – das lässt sich in einem Gespräch klären, bevor der erste Vertrag unterschrieben ist. Danach ist die Entscheidung meist gefallen, ob man will oder nicht. Ich arbeite als dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte in Dortmund und dem östlichen Ruhrgebiet.
Oder direkt: +49 151 25709234 · info@eerappen.de
Antwort in der Regel innerhalb eines Werktags.